Rata równa, a rata malejąca – czyli jaki wybrać rodzaj rat przy kredycie hipotecznym?
Każdy potencjalny kredytobiorca prędzej czy później staje przed różnego rodzaju dylematami związanych z parametrami kredytu. Oprocentowanie stałe czy zmienne? Jaką wysokość prowizji pobierze bank? Jakiego rodzaju ubezpieczenia przyjdzie mi zapłacić? Wszystkie te kwestie zostały już poruszone w poprzednich wpisach – dzisiejszy dotyczyć będzie niemniej intrygujących zagadnień, a mianowicie rodzaju spłacanych rat kredytowych.
Co składa się na wysokość raty przy kredycie hipotecznym?
Przed szczegółowym wyjaśnieniem omawianego zagadnienia, warto przybliżyć pojęcie raty. Jest to nic innego jak koszt (najczęściej w ujęciu miesięcznym) ponoszony przez kredytobiorcę w związku z pozyskanymi środkami zwrotnymi. Dotyczy to wszelkich zobowiązań wobec instytucji finansującej, łącznie z kredytem hipotecznym, kredytem gotówkowym, czy leasingiem. Klient po podpisaniu umowy otrzymuje stosowny harmonogram, zawierający informację nie tylko o terminach spłat, ale i łącznej wysokości przyszłych raty kredytu, którą dzielimy na:
CZĘŚĆ ODSETKOWĄ
CZĘŚĆ KAPITAŁOWĄ
Co to jest rata annuitetowa?
Rata annuitetowa jest synonimem tzw. raty równej, a więc polegającej na spłacaniu równych kwot przez cały okres kredytowania. Przy regulowaniu tego rodzaju rat, proporcje kapitał / odsetki są skorelowane w taki sposób, że wysokość Twojej raty pozostaje stała w całym okresie kredytowania. Wyjątkiem są oczywiście wahania stawki WIBOR przy kredytach oprocentowanych zmienną stopą - w tym przypadku, pomimo wyboru stałych rat annuitetowych musisz liczyć się z potencjalnymi wahaniami. Raty annuitetowe charakteryzują się stosunkowo wysokim początkowym poziomem części odsetkowej, który spada wraz z każdą kolejną spłatą. Zmienna jest wówczas część kapitałowa, która odwrotnie proporcjonalnie – rośnie przez cały okres kredytowania. Warto zatem podkreślić, że wybór tego rodzaju rat to początkowo wolniejsza spłata pożyczonego kapitału (od którego naliczane są odsetki), czego następstwem są wyższe (niż w przypadku rat malejących) odsetkowe koszty kredytu.
Kredyt z równą ratą wady i zalety
ZALETY:
- Wyższa zdolność kredytowa w ocenie banku
- Stabilna, mniej obciążająca w początkowym okresie kredytowania wysokość raty.
WADY:
- Wyższy całkowity odsetkowy koszt kredytu
- Brak efektu uwalniającego się budżetu, wraz z biegiem spłaty.
- Znacząca część kosztów odsetkowych spłacana w początkowej fazie okresu kredytowania, a zatem opłacalność nadpłacania kredytu lub jego całkowitej wcześniejszej spłaty - zdecydowania większa w początkowej fazie.
Na czym polega rata malejąca?
Decydując się na raty malejące, kredytobiorca zaczyna od wyższego pułapu raty, która następnie z każdym kolejnym okresem rozliczeniowym stopniowo maleje. Wynika to z faktu, iż raty malejące odznaczają się stałą częścią kapitałową (którą można wyliczyć poprzez podzielenie pozyskanej kwoty przez ilość okresów spłat), zaś odsetki kształtują się na coraz to niższym poziomie, wynikającym ze spadku łącznego salda kapitału do spłaty, od którego są naliczane. Dzięki takiej konstrukcji, raty malejące umożliwiają spłatę większej części kapitału już w początkowej fazie spłaty kredytu, czego następstwem jest istotna oszczędność na odsetkach.
Kredyt z malejącą ratą wady i zalety
ZALETY:
- Niższy całkowity odsetkowy koszt kredytu
- Korzystna opcja dla osób w podeszłym wieku, które w trakcie kredytowania przejdą na emeryturę i zapłacą niższe odsetki
- Efekt stopniowo uwalniającego się budżetu.
WADY:
- Konieczność wykazania wyższej zdolności kredytowej.
- Wysoki poziom spłat na początku okresu kredytowania.
Raty malejące, a stałe - porównanie odsetkowych kosztów kredytu
Aby skuteczniej poznać istotę poszczególnych sposobów regulowania rat oraz zrozumieć mechanizm ich funkcjonowania, warto przyjrzeć się konkretnym przykładom. Poniżej porównanie kredytu w wysokości 50 tys. zł, zaciągniętego na okres 12 miesięcy z ratami równymi vs malejącymi.
- KWOTA ZOBOWIĄZANIA: 50 000 PLN
- RRSO: 5%
- OKRES SPŁATY: 12 MIESIĘCY
RATY RÓWNE
RATY MALEJĄCE
Przy krótkim okresie kredytowania oraz stosunkowo niewielkiej kwocie kredytu, różnice w wielkości rat oraz ogólnych kosztów kredytu co prawda są widoczne, ale raczej mało znaczące.
Co jeżeli potencjalny kredytobiorca wnioskuje o kredyt mieszkaniowy, dla którego kwota kredytu sięga kilkuset tysiącom złotych, a okres kredytowania liczony jest w dziesiątkach lat? Przyjrzyjmy się drugiemu z przypadków.
- KWOTA ZOBOWIĄZANIA: 300 000 PLN
- RRSO: 5%
- OKRES SPŁATY: 30 LAT
RATY RÓWNE
RATY MALEJĄCE
Dla kredytu odznaczającego się analizowanymi parametrami, wybór danego rodzaju rat to znaczące różnice w kosztach odsetkowych oraz wysokości początkowych oraz końcowych rat. Pierwsza wynikająca z harmonogramu rata równa, byłaby o 472 zł mniejsza niż w przypadku wyboru rat malejących. Ta sama rata równa płacona jako ostatnia, byłaby z kolei o 773 zł wyższa, niż ostatnia wynikająca z harmonogramu rata malejąca. Trzeba dodatkowo, a może przede wszystkim, zwrócić uwagę na sumę kosztów odsetkowych. Kredyt hipoteczny spłacany w ratach malejących, to oszczędność na odsetkach rzędu 54 142,35 PLN!
To doskonale pokazuje, że wybór danego rodzaju rat ma kolosalne znaczenie w przypadku większych kwot oraz dłuższego okresu kredytowania, czyli np. w przypadku kredytów hipotecznych.
Podsumowanie
Powyższe dane wskazują, że wybór rat ma niebagatelne znaczenie i może wiązać się z oszczędnością kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych oszczędności. Choć powyższe obliczenia mają charakter poglądowy i poszczególne dane mogą się różnić w zależności od parametrów wnioskowanego kredytu, to oddają to co kluczowe w kontekście porównywania rat równych z malejącymi, a mianowicie różnicę w proporcjach pomiędzy odsetkami, a kapitałem i wynikający z tego poziom rat oraz kosztów ogólnych. Pamiętajmy również, że choć wybór sposobu spłacania rat ma oczywiście bardzo duże znaczenie, to jednak podczas analizowania i wyboru ofert kredytowych, należy patrzeć znacznie szerzej i brać pod uwagę wszystkie istotne w kontekście podjęcia możliwie najlepszej decyzji czynniki.
Jeżeli rozważasz pozyskanie kredytu hipotecznego, ale obawiasz się podjęcia błędnej i kosztownej decyzji lub po prostu trafiłeś na przeszkodę, w rozwiązaniu której może pomóc osoba z odpowiednią wiedzą i doświadczeniem - pozostajemy do Twojej dyspozycji.
>>> FORMULARZ KONTAKTOWY <<<
TELEFON / WHATSAPP
Finanse mają znaczenie...
