Czy warto zmienić oprocentowanie kredytu ze zmiennego na stałe?
Zmiana sposobu oprocentowania kredytu hipotecznego
Oprocentowanie to podstawowy koszt kredytu jest kwestią, nad którą powinien pochylić się zarówno każdy potencjalny, jak i obecny kredytobiorca. Pytanie "oprocentowanie stałe czy zmienne?" nasuwa się od kilku miesięcy wyjątkowo często nie tylko w polskich domach, ale również w trakcie codziennych rozmów w pracy lub ze znajomymi, czy też na rozmaitych forach i portalach internetowych. Wszystko to w związku ze stale rosnącą stopą referencyjną NBP, której pierwsza podwyżka miała miejsce 07.10.2021r. i od tego czasu podnoszona była aż pięciokrotnie - na każdym kolejnym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej, na czele z Prezesem Narodowego Banku Polskiego - Panem Adamem Glapińskim.
Obecnie stopa kształtuje się na poziomie 3,5% - o 3,4% p.p. wyższym, niż przed wspomnianą powyżej datą. Wpłynęła ona bezpośrednio na poziom WIBOR, będącym jednym ze składników zmiennego oprocentowania każdego kredytu z rynku komercyjnego - w tym hipotecznego, konsumpcyjnego, jak i inwestycyjnego. Sama stawka WIBOR ustalana jest w Polsce przez przedstawicieli 13 banków komercyjnych i choć z teoretycznego punktu widzenia powinna mieścić się w korytarzu od 3% do 4% (czyli kolejno: aktualny stan stopy depozytowej NBP i lombardowej NBP), to w praktyce już dawno próg ten został wyraźnie przekroczony.
Klienci zmartwieni wielce prawdopodobną wizją kolejnych podwyżek, coraz częściej decydują się na kredyt ze stałym oprocentowaniem. Jednak czy takie rozwiązanie jest słuszne? Czym kierować się przy wyborze oprocentowania? Czy stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego może dotyczyć całego okresu spłaty, a także czy umożliwia potencjalnie zaoszczędzenie środków? Na wszystkie te pytania poznacie odpowiedzi w niniejszym artykule.
Oprocentowanie stałe - jak działa?
Przed podjęciem jakichkolwiek rozważań warto przybliżyć pojęcie, a także schemat działania stałego oprocentowania. Nie każdy konsument jest w pełni świadomy charakterystyki stałego oprocentowania kredytu, ze względu na to że dopiero w 2020 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendację, zgodnie z którą banki miały wzbogacić swoją ofertę o taką opcję. Wcześniej było to rozwiązanie stosunkowo niszowe, z którego korzystała garstka odbiorców, głównie ze względu na ówczesną wysoką stabilność stóp procentowych.
W najprostszym ujęciu - kredyt ze stałym oprocentowaniem zapewnia odbiorcy jego niezmienną, ustaloną wcześniej wysokość - zwykle przez okres pięciu lat, choć część banków zawiera w swojej ofercie opcję stałego oprocentowania nawet do siedmiu lat (ostatnio - o czym informowaliśmy we wpisie na facebook'u, pojawiła się opcja stałej stopy na 10 lat). Po upływie wskazanego okresu kredytobiorca ma dwie opcje - przejścia na oprocentowanie zmienne, bądź przedłużenie oprocentowania stałego na nowych warunkach (czyli po nowo ustalonej przez bank stałej stopie procentowej).
Największą zaletą takiego rozwiązania niewątpliwie jest fakt, że całkowity koszt zobowiązania w okresie stałości oprocentowania, a także wysokość miesięcznej raty, są znane z góry i stałe, co znacząco ułatwia rozplanowanie budżetu gospodarstwa domowego. Jest to szczególnie interesujący pomysł w czasach niestabilnej sytuacji związanej z polityką monetarną, kiedy ryzyko istotnych odchyleń od warunków panujących w momencie zaciągania zobowiązania jest wysokie. Wielu kredytobiorców - co zrozumiałe - ceni sobie komfort w sferze finansowej, jak i psychicznej. To czyni kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową atrakcyjną możliwością, na zastosowanie której decyduje się coraz szersze gron uczestników rynku. Trzeba jednak pamiętać, że ustalając wysokość stałego oprocentowania, instytucja finansująca uwzględnia dodatkową premię za ryzyko. W praktyce oznacza to, że 'wyjściowa' cena hipoteki ze stałym oprocentowaniem będzie w znakomitej większości przypadków wyższa, niż kredytu mieszkaniowego ze zmienną stopą.
Oprocentowanie zmienne - jak działa?
Mając już pokrótce omówiony wątek stałego oprocentowania kredytu - warto scharakteryzować również wariant oprocentowania zmiennego, które w ujęciu ostatnich lat jest zdecydowanie bardziej popularną opcją. Przyczyn takiego zjawiska należy doszukiwać się w kilku istotnych czynnikach. Po pierwsze - przed rozpoczętym w październiku cyklem podwyżek stóp procentowych, osoba analizująca ostatnie kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat zmian ich poziomu, dochodziła do wniosku, że mamy do czynienia z tendencją silnie spadkową. Tendencja ta utrzymująca się z drobnymi przerwami praktycznie od początku ustalania parametrów dotyczących stóp procentowych, mogła wprowadzić kredytobiorcę w mylne przekonanie - 'że w zasadzie stopy procentowe to mogą tylko spadać'. Po drugie, porównując przed październikiem 2021 r. 2 oferty kredytu hipotecznego - ze stałym oraz zmiennym oprocentowaniem, kierując się tylko i wyłącznie czynnikiem czysto finansowym, matematycznym, przyszły kredytobiorca dochodził do wniosku, że nie tylko ma większą zdolność kredytową przy zmiennym oprocentowaniu, ale również oferta ta jest po prostu na ten moment tańsza. Przypomnijmy - zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch składowych - stałej, gwarantowanej umową marży oraz zmiennego, uzależnionego m. in. od wysokości stóp procentowych WIBORU.
Instytucje finansowe przedstawiając oferty kredytu ze zmiennym oprocentowaniem nie uwzględniają dodatkowej premii za ryzyko, co w praktyce oznacza, że w wyjściowym momencie, oferta ze stałą stopą będzie droższa niż ze zmienną. W dłuższym okresie może się jednak okazać, że czynnik ryzyka, którym dla kredytów ze zmienną stopą jest WIBOR, znacząco skomplikuje sytuacje i zmieni obraz opłacalności poszczególnych ofert. Zgodnie z zawartymi powyżej informacjami - ów stopa w ostatnim czasie znacząco wzrosła i na dzień sporządzania artykułu wynosi 4,33% dla WIBOR 3M oraz 4,69% dla WIBOR 6M. Dla porównania - przed wybuchem pandemii 3-miesięczny WIBOR utrzymywał się na stałym poziomie w okolicach 1,7%, a od połowy 2020 do końca trzeciego kwartału 2021 roku - nawet 0,2%.
Nagły wzrost wskaźnika nie umknął uwadze kredytobiorców, ponieważ całkowite koszty kredytu uległy diametralnemu wzrostowi, czego potwierdzeniem są publikowane przez nas comiesięcznie rankingi kredytów hipotecznych. Wystarczy porównać chociażby poszczególne pozycje z Ranking Kredytów Hipotecznych Marzec 2022 oraz Ranking Kredytów Hipotecznych Lipiec 2021.
Porównanie najkorzystniejszych ofert kredytów hipotecznych w poszczególnych okresach - założenia
Stan na 07.2021
- Stawka WIBOR (3M) - 0,21%
- Marża banku - 2,00%
- Całkowity koszt kredytu - 118 366,84 PLN
- Miesięczna rata - 1140,63 PLN
Stan na 03.2022
- Stawka WIBOR (3M) - 3,59%
- Marża banku - 1,75%
- Całkowity koszt kredytu - 302 414,54 PLN
- Rata miesięczna - 1673,37 PLN
Powyższe zestawienie ukazuje jak chwiejny i podatny na wszelkie zmiany gospodarcze i ekonomiczne potrafi być wariant zmiennego oprocentowania kredytów. Należy bowiem zaznaczyć, że parametry pochodzą z tej samej oferty (oferta z ubezp. rozszerzonym 1H banku BNP Paribas). W przeciągu niecałych trzech kwartałów szacowany całkowity koszt kredytu hipotecznego - przy zakładanych parametrach - wzrósł o blisko 200 000 PLN, a miesięczna rata o ponad 500 PLN.
Warto zwrócić także uwagę na fakt, iż banki w reakcji na wzrost stawek WIBOR obniżają marżę. Nie są to co prawda zmiany, które w choćby niewielkiej części rekompensowałyby dodatkowy koszt poniesiony przez kredytobiorców, jednak parametr ten pozostaje niezmienny przez cały okres spłaty, również po potencjalnym ustabilizowaniu się sytuacji rynkowej, w związku z czym kredytobiorca który zdecyduje się na wariant zmiennego oprocentowania w czasach wysokich stawek WIBOR - może liczyć na korzystniejsze warunki kredytu w przyszłości, z kolei osoby posiadający aktualne zobowiązania, mogą wykorzystać aktualną sytuację i wykorzystując dostępne instrumenty, takie jak refinansowanie kredytu, zmienić warunki bieżącej oferty na bardziej atrakcyjne.
Kto może składać wniosek o zmianę rodzaju oprocentowania?
Wbrew pozorom zmiana rodzaju oprocentowania nie jest procesem żmudnym, ani specjalnie czasochłonnym. Każda instytucja finansująca podchodzi do tego zagadnienia w inny sposób i proces może różnić się pewnymi detalami, jednak co do zasady - wniosek o zmianę oprocentowania poprzez sporządzenie odpowiedniego aneksu do umowy dotyczącej danego zobowiązania może złożyć każdy kredytobiorca, przy spełnieniu poniższych warunków:
Jakie wybrać oprocentowanie kredytu - stałe czy zmienne?
Znając najważniejsze wady i zalety poszczególnych rozwiązań - kredytobiorca staje przed wyborem, a zarazem dylematem - którym tropem pójść - oprocentowania stałego na okres 5 lub 7 lat z możliwością jego przedłużenia, czy może oprocentowania zmiennego? Jako doradca kredytowy użyję w tym miejscu popularnego w finansach stwierdzenia "to zależy". Wszystko zależy bowiem od indywidualnych preferencji i warunków zobowiązania, ale także dalszego rozwoju sytuacji rynkowej. Warto wytypować zatem kilka czynników, które ułatwią podjęcie przemyślanej i racjonalnej decyzji.
Wciąż gorącym tematem - nie tylko ze względu na terror zbrojny i agresję militarną, ale także czynniki makroekonomiczne - jest wojna na Ukrainie. Doprowadza ona do dalszego wzrostu inflacji, który wedle prognoz Narodowego Banku Polskiego ma osiągnąć wkrótce pułap dwucyfrowy, co oznacza że dalszy wzrost stóp procentowych jest wizją wielce prawdopodobną - szczególnie, że ostatnie podwyższenie stopy referencyjnej osiągnęło poziom 0,75 p.p., a więc przekroczyło zarówno prognozy analityków, jak i wcześniej stosowane progi. Jest to bezsprzecznie argument działający na korzyść kredytu ze stałym oprocentowaniem, jednak sytuacja jest na tyle dynamiczna, że niemożliwe jest precyzyjne określenie daty, kiedy trend ten się odwróci, co znacząco utrudnia i podważa wiarygodność wszelkich prognoz i wyliczeń.
Komisja Nadzoru Finansowego wydała bankom zalecenia, które stanowią kolejny istotny czynnik w kontekście analizy opłacalności obu wariantów. Zgodnie z ich treścią - banki komercyjne wyliczając zdolność finansową klienta powinny brać pod uwagę scenariusz, w którym stopy procentowe będą wyższe o 5 p.p., niż ma to miejsce obecnie (a więc o 2,5 p.p. więcej, niż miało to miejsce dotychczas). Komunikat ten ma charakter oficjalny i wskazuje jasno, że restrykcyjna polityka pieniężna będzie w najbliższym czasie kontynuowana, a więc najprawdopodobniej w najbliższym czasie będziemy mieli do czynienia z kolejnymi podwyżkami stóp, jak i stawek WIBOR. Z praktycznego punktu widzenia - banki idąc tropem rekomendacji powinny zatem zakładać perspektywę wzrostu stopy referencyjnej do poziomu 8,5%.
W kontekście zdolności kredytowej należy zaznaczyć również fakt, iż banki będą brały pod lupę również oczekiwania inflacyjne, co będzie stanowiło dodatkowy czynnik obciążający. Wnioskując zatem o określoną kwotę należy będzie wykazać znacznie wyższy poziom dochodu, bądź zdecydować się na ograniczenie pułapu finansowania. Końcówka marca może być zatem ostatnim dzwonkiem do działania w kontekście złożenia wniosku, bądź zmiany trybu oprocentowania ze zmiennego na stały. Sytuacja jest o tyle poważna i alarmująca dla całego rynku, że zdolności kredytowe spadają, a ceny nieruchomości rosną, podobnie jak popyt na mieszkania ze względu na masową migrację ludności z Ukrainy do Polski.
Zamrożenie WIBOR - fikcja czy realna wizja przyszłości?
Zamrożenie stawek WIBOR na określonym, obowiązującym przed podniesieniem stóp procentowych poziomie, to wątek, o którym dyskutuje się coraz częściej, a jednocześnie wzbudza masę kontrowersji i niedopowiedzeń. Rozwiązanie tego typu zaproponowane zostało między innymi na Węgrzech, przez premiera Viktora Orbana. Polega ono na zastosowaniu określonej, stałej stawki WIBOR przez wskazany okres. Sprawia to, że kredyt z oprocentowaniem zmiennym zyskuje na pewien czas cechy kredytu z oprocentowaniem stałym.
Koncepcja ta posiada szereg zalet, jak i wad. Zastosowanie stawki WIBOR sprzed październikowego posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej z pewnością doprowadziłoby do gwałtownej obniżki rat kredytów na pewien czas. Z drugiej jednak strony - powrót do aktualnych stawek WIBOR po okresie "zamrożenia" mógłby być przytłaczający dla wielu gospodarstw domowych, ze względu na ogromny wzrost rat odsetkowych z miesiąca na miesiąc. W całym procesie poszkodowani mogliby się czuć także kredytobiorcy, którzy złożyli wniosek o zmianę trybu oprocentowania swojego zobowiązania, a także same banki, które potencjalnie utracone środki najpewniej próbowałyby odzyskać w inny sposób - znacząco podwyższając marżę dla nowo zawieranych umów, bądź obniżając oprocentowanie depozytów.
Sam Prezes Narodowego Banku Polskiego uważa zamrożenie stawek WIBOR za narzędzie nadmiernie ingerujące w rynek kredytów, a także utrudniające skuteczną walkę z rosnącym poziomem inflacji. Mając jednak w pamięci poprzednie wypowiedzi Pana Adama Glapińskiego, który nie zawsze trzymał się swoich pierwotnych założeń - nie należy wykluczać w tym momencie żadnego scenariusza.
Porównanie kredytów w bankach ze stałym i zmiennym oprocentowaniem
Poniżej prezentujemy aktualne zestawienia kosztów kredytu hipotecznego ze stałym i zmiennym oprocentowaniem na przykładzie najkorzystniejszych ofert trzech banków komercyjnych, kierując się poniższymi założeniami:
mBank - oferta "spełnij marzenia segment Intensive" - oprocentowanie zmienne
- WIBOR (3M) - 4,33%
- Marża - 1,76%
- Oprocentowanie (WIBOR + marża) - 6,09%
- Całkowity koszt kredytu - 361 734,76 PLN
- Rata miesięczna - 1816,05 PLN
Santander - oferta "klient zewnętrzny" - oprocentowanie zmienne
- WIBOR (3M) - 4,33%
- Marża - 1,79%
- Oprocentowanie (WIBOR + marża) - 6,12%
- Całkowity koszt kredytu - 362 060,77 PLN
- Rata miesięczna - 1821,86 PLN
PKO BP - oferta "pakiet własny kąt hipoteczny" - oprocentowanie zmienne
- WIBOR (6M) - 4,69%
- Marża - 1,77%
- Oprocentowanie (WIBOR + marża) - 6,46%
- Całkowity koszt kredytu - 389 544,90 PLN
- Rata miesięczna - 1885,44 PLN
mBank - oferta "spełnij marzenia segment Intensive" - oprocentowanie stałe
- Oprocentowanie stałe (w okresie stałości oprocentowania - przez pierwsze 5 lat) - 6,54%
- Całkowity koszt kredytu (uwzględniający stałe oprocentowanie przez pierwsze 5 lat i zmienne przez kolejne 25) - 369 943,90 PLN
- Stała rata miesięczna (w okresie stałości oprocentowania - przez pierwsze 5 lat) - 1904,10 PLN
Santander - oferta "klient zewnętrzny" - oprocentowanie stałe
- Oprocentowanie stałe (w okresie stałości oprocentowania - przez pierwsze 5 lat) - 6,64%
- Całkowity koszt kredytu (uwzględniający stałe oprocentowanie przez pierwsze 5 lat i zmienne przez kolejne 25) - 386 992,27 PLN
- Stała rata miesięczna (w okresie stałości oprocentowania - przez pierwsze 5 lat) - 1923,91 PLN
PKO BP - oferta "pakiet własny kąt hipoteczny" - oprocentowanie stałe
- Oprocentowanie stałe (w okresie stałości oprocentowania - przez pierwsze 5 lat) - 6,66%
- Całkowity koszt kredytu (uwzględniający stałe oprocentowanie przez pierwsze 5 lat i zmienne przez kolejne 25) - 393 212,09 PLN
- Stała rata miesięczna (w okresie stałości oprocentowania - przez pierwsze 5 lat) - 1927,88 PLN
UWAGA! Na pierwszy rzut oka całkowite koszty kredytu ze stałym oprocentowaniem znacząco przewyższają te z oprocentowaniem zmiennym. Jednak czy definitywnie oznacza to, że opcja oprocentowania zmiennego jest bardziej korzystna? Niekoniecznie. Należy bowiem wziąć pod uwagę, że symulacja zawiera koszty w odniesieniu do obecnych warunków rynkowych. W przypadku oprocentowania zmiennego stawka WIBOR może ulec zmianie, podczas gdy pięcioletnie oprocentowanie stałe pozostanie na poziomie z dnia zawarcia umowy aż do wygaśnięcia wskazanego terminu.
Dla uwiarygodnienia wyników warto porównać obecne symulacje z tymi z poprzednich okresów. Poniżej przedstawiamy wysokości miesięcznych rat w okresie stałego oprocentowania (pierwszych pięciu lat) dla wskazanych powyżej ofert, pochodzące z początku lutego 2022 roku - dane pochodzą ze sporządzonego przez nas 6 tygodni temu Ranking Kredytów Hipotecznych - Luty 2022:
- mBank - oferta "spełnij marzenia segment Intensive" - oprocentowanie stałe - 1866,71 PLN - czyli 50,66 PLN więcej, niż dnia 16.03.2022 przy oprocentowaniu zmiennym
- Santander - oferta "klient zewnętrzny" - oprocentowanie stałe - 1796,72 PLN - czyli 25,14 PLN mniej, niż dnia 16.03.2022 przy oprocentowaniu zmiennym
- PKO BP - oferta "pakiet własny kąt hipoteczny" - oprocentowanie stałe - 1880,45 PLN - czyli 4,99 PLN mniej, niż dnia 16.03.2022 przy oprocentowaniu zmiennym
PODSUMOWANIE
Jak wynika z powyższych obliczeń - osoby decydujące się na wariant stałego oprocentowania blisko 6 tygodni temu, w zależności od danego banku mogą liczyć w tym momencie na podobne warunki w okresie stałego oprocentowania, co kredytobiorcy decydujący się aktualnie na oprocentowanie zmienne. Wiele zależy od indywidualnej oferty banku, w niektórych próg opłacalności jest wyższy, w innych niższy, jednak im głębiej sięgniemy wstecz, tym wyraźniej kreuje się korzyść wynikająca z kredytu z oprocentowaniem stałym. Od pierwszego podniesienia stóp procentowych mija jednak zaledwie pół roku, a więc zaledwie 10% okresu na który udzielany jest stałe oprocentowanie. Odpowiedź na pytanie czy lepiej jest zawrzeć kredyt z oprocentowaniem stałym, czy zmiennym jest zatem niejednoznaczna i wyklaruje się dopiero w przyszłości, gdy poznamy dalsze ruchy banków oraz RPP. Jednak o ile w przeszłości ruch ten wydawał się niszowy i przeznaczony dla specyficznych grup społecznych, tak teraz jest to opcja, którą powinna przemyśleć każda osoba posiadające zobowiązanie w banku.
Do miarodajnej i rzetelnej oceny zachęcamy kontakt z ekspertem finansowym, który weźmie pod lupę indywidualny przypadek. Rzetelne doradztwo kredytowe może okazać się kluczowe przy podejmowaniu decyzji w tak zmiennym i niepewnym otoczeniu rynkowym oraz przy tak zróżnicowanych ofertach bankowych.
